– Купила квартиру в долевое в Анапе. Проживаю в Норильске. Дом ввели в эксплуатацию в ноябре. Застройщик настаивал на принятии квартиры в собственность до конца декабря. А я смогу прилететь в Анапу только в августе. Может ли застройщик применить ко мне штрафные санкции или забрать у меня квартиру, выплатив мне стоимость за квадратные метры, при оформлении договора о долевом участии?
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Необходимо внимательно ознакомиться с договором долевого участия. Как правило, существует схема одностороннего актирования – застройщик направляет Вам по почте односторонний акт, и с этого момента квартира считается Вами принятой. Единственная актуальная для Вас санкция в таком случае – это оплата коммунальных платежей.
Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:
Однозначно застройщик вправе наложить на Вас штрафные санкции, но забрать квартиру самовольно – точно нет. В соответствии с законодательством, обязательства по договору обеим сторонам следует исполнять в полном объеме. В противном случае предусмотрены неустойки.
Застройщик обязан был уведомить Вас о завершении строительства, что он и сделал в положенный срок. Срок передачи квартиры должен быть прописан в договоре. Передача и принятие квартиры может произойти только за 14 дней или в течение одного месяца после установленного договором срока.
Если Вы не сможете принять объект долевого строительства в течение максимум двух месяцев со дня, предусмотренного договором, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры и применить к Вам штрафные санкции.
Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:
Все, что может применить к Вам застройщик, прописано в договоре долевого участия. Прочтите внимательно, и все поймете. Если он применит к Вам санкции, превышающие условия договора, или договор не соответствует закону, то обращайтесь в суд. Но самый простой способ – это найти представителя в Анапе для приемки квартиры. Обратитесь в крупное агентство недвижимости или в юридическую фирму и закажите у них услугу по приемке квартиры у застройщика. Это точно будет дешевле перелета и гораздо качественнее, чем Вы сделаете это сами. Я рекомендую агентство недвижимости, так как приемка квартиры – не столько юридический вопрос, сколько вопрос компетенции.
Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:
214-ФЗ не содержит положений, предоставляющих застройщику право на расторжение договора по такому основанию. Однако закон допускает возможность составления одностороннего передаточного акта.
Согласно п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, при отказе или уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
После оформления одностороннего акта право собственности на квартиру переходит к дольщику, и на него возлагаются все обязанности собственника, в том числе по оплате коммунальных платежей. Также застройщик вправе взыскать убытки, вызванные задержкой в передаче квартиры.
При этом 214-ФЗ допускает, что приемка квартиры может осуществляться как самим дольщиком, так и его законным представителем, действующим на основании доверенности. Таким образом, в случае невозможности личного присутствия на приемке Вы можете делегировать свои полномочия человеку, имеющему такую возможность.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Застройщик не имеет полномочий «забрать» у Вас приобретенную Вами квартиру или применить к Вам штрафные санкции. В случае, если Вами не будет принят объект долевого строительства, то есть если Вы не подпишете акт по истечении двух месяцев со дня приемки объекта, установленной в договоре, или по истечении 14 дней со дня уведомления Вас застройщиком о дате сдачи-приема объекта, застройщик имеет право подписать односторонний акт приема объекта.
С этого момента Вы несете риски случайной гибели этого имущество и все обязанности по его содержанию. Кроме того, Вам будет затруднительно в дальнейшем доказать недостатки переданного застройщиком объекта недвижимости. Важно: акт понадобится Вам для регистрации права собственности. Рекомендуем Вам нанять представителя, оформив на него соответствующую доверенность для принятия объекта/квартиры и подписания акта. Право собственности на данный объект Вы можете оформить в любое время.