– У меня возникло желание пользоваться пандусом нулевого этажа: удобно для велосипедов, закатить можно прямо в лифт подъезда. Но это оказалось проблемой! Подземная стоянка принадлежит частникам, которые поставили шлагбаум и установили чип-коды на дверь подъезда нулевого этажа, тем самым ограничили мне доступ к пандусу. При устном обращении в компанию мне было предложено купить (за 600 тысяч рублей) или взять в аренду (2 тысячи рублей в месяц) место для стоянки автомобиля, и только тогда я получу чип-ключ доступа в мой подъезд. Получается, люди из соседних домов, имеющие стоянку, имеют доступ в мой подъезд, а мне отказано! Скажите, пожалуйста, есть ли у меня право пользования пандусом нулевого этажа и как правильно получить чип-ключ (действует на подъем шлагбаума и открывание двери в подъезд). И возможно ли ограничить доступ посторонних в мой подъезд?
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – Супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
Все зависит от того, чем является паркинг – отдельным сооружением или частью жилого дома. Достоверную информацию об этом можно получить из разрешительной документации. Тот факт, что паркинг находится под зданием и сообщается с ним лифтом, вовсе не означает, что он является частью жилого дома и что зоны общего пользования в нем приравниваются к зонам общего пользования в жилом доме, таким как лестничные клетки, тамбуры и т. п.
Если паркинг является отдельным сооружением с нежилыми помещениями, то зоны общего пользования в нем (все за исключением самих машино-мест, то есть: проезды, проходы, пандусы и т. д.) являются общей долевой собственностью владельцев парковочных мест. В этом случае их инициатива ограничить доступ в паркинг законна. При этом совершенно неважно, проживает (зарегистрирован) ли собственник машино-места в доме, под которым оно физически находится. Это его собственность, и он должен иметь к ней доступ. По аналогии с квартирой, в которой собственник не зарегистрирован: формально он там не проживает, но иметь доступ к ней ему никто не может запретить.
Второй вариант – паркинг является частью жилого дома, но полностью принадлежит юридическому или физическому лицу на основании права собственности или договора аренды, проще говоря, был целиком продан (передан) как нежилое помещение. В этом случае собственник или арендатор также вправе распоряжаться доступом к собственности по своему усмотрению. Ближайшая аналогия – магазин на первом этаже жилого дома. Коммерческое помещение, которое он занимает, юридически и конструктивно является частью жилого дома, но выкуплено или арендовано владельцем магазина, и доступ в это помещение ограничен.
Наконец, собственники машино-мест могли провести общее собрание всех жильцов дома, на котором большинством голосов (включая тех, кто не владеет парковочным местом) были приняты правила распоряжения подземной стоянкой: ограничение доступа, охрана, видеофиксация и т. д. Едва ли жильцы могли проголосовать за ограничение доступа в собственный дом, но теоретически такое возможно, и в этом случае отказ в доступе всем, кто не владеет или не арендует машино-место, будет законным.
Если всего вышеперечисленного не наблюдается, паркинг является частью жилого дома, то есть зоны общего пользования де-юре находятся в распоряжении жильцов, но некто чинит произвол, ограничивая доступ к нему, можно попробовать отстоять свои права в суде.
Отвечает адвокат Но КА «Гильдии Российских адвокатов по Республике Башкортостан» Дмитрий Ганабин:
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса, у владельцев жилых площадей в многоквартирных домах в общей долевой собственности находятся помещения общего пользования. К таким помещениям относятся любые площади, не являющиеся частями квартир. Сюда относятся лестницы, рекреации, лифты, коридоры, крыши, чердаки и подвалы, земельные участки, на которых расположены здания, а также площади с элементами озеленения, относящиеся к жилому дому, детские площадки.
Следовательно, у Вас, как у собственника квартиры, есть право пользования пандусом нулевого этажа в качестве общей собственности. Собственники жилых помещений могут реализовывать права и обязанности по отношении к помещениям общего пользования в соответствии с жилищным и гражданским законодательством. Управляет многоквартирным домом общее собрание собственников. Об этом сказано в 44 статье Жилищного кодекса. В задачи общего собрания входит принятие решений о пользовании таким имуществом, как пандусом нулевого этажа, о разрешении использования общего имущества третьим лицам, заключение договоров аренды и разрешение коммерческой эксплуатации общих помещений.
На основании гражданского и жилищного законодательства Вы совместно с общим собранием жильцов как собственник можете распоряжаться имуществом на свое усмотрение, в том числе ограничить доступ посторонних лиц в подъезды Вашего дома.
Когда организация предлагает Вам купить или взять в аренду то, что уже находится у Вас в собственности (в данном случае место для стоянки автомобиля), она совершает не только неправомерные, но и нелогичные действия. Сделаем вывод, что на основании решения общего собрания жильцов Вы можете ограничить доступ этой организации к Вашему имуществу и получить чип-ключ.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Вам необходимо обратиться с письменным заявлением в свою управляющую компанию за предоставлением Вам доступа к общему имуществу. Ответ Вам должны дать в течение одного месяца.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Представьте себе ситуацию, что Ваш сосед придет к Вам и скажет, что ему очень удобно ходить к себе домой через Вашу квартиру и балкон, и он требует, чтобы Вы выдали ему ключи от квартиры и не закрывали дверь на балкон. Балкон же выходит на улицу, и с него очень удобно прыгать к нему в квартиру – это существенно сократит ему путь домой. А если нет, он потребует ограничить Ваше право прохода в подъезд.
Паркинг является единым коммерческим помещением, как и любая квартира в доме. Любое коммерческое помещение должно иметь выходы; двери в подъезд являются законными выходами собственников из помещения. Проход на территорию коммерческого помещения регулируется собственниками, и, если они не хотят прохода посторонних, они имеют на это право. Так же, как и Вы в своей квартире.