– У меня двухкомнатная неприватизированная квартира. Прописаны я, дочка и ее сын (мой внук) 14 лет. Дочка вышла замуж, хочет жить отдельно. Хотим с мужем купить ей квартиру, а сами остаться в этой. Как правильно это сделать, чтобы потом к нам не было претензий и неприятностей с квартирой, то есть чтобы ни внук, ни дочка не могли претендовать на эту двушку?
Отвечает адвокат Сергей Даниленко (Новороссийск):
Неприватизированная квартира, как правило, находится в собственности муниципалитета, и граждане проживают в таком жилье на основе договоров социального или коммерческого найма. Данные договоры заключаются с лицами, не обеспеченными жилыми помещениями по установленным нормам.
Соответственно, для того, чтобы дочь и внук утратили право пользования муниципальным жильем при заданных условиях, необходимо:
-
Купить и оформить в их долевую собственность отдельную квартиру площадью не менее 36 кв. м (желательно двухкомнатную);
-
снять дочь и внука с регистрации по месту нынешнего жительства для регистрации по адресу приобретенной для них квартиры.
Если договор найма муниципальной квартиры заключался со всеми указанными лицами (супругами, дочерью и внуком), то необходимо внести в него изменения, исключив из состава семьи дочь и внука.
Поскольку супруги не являются собственниками квартиры, их обеспеченные жильем родственники не смогут в дальнейшем на нее претендовать и требовать вселения. При этом необходимо учитывать, что если площадь муниципальной квартиры превышает 44 кв. м, то муниципалитет вправе поставить вопрос о предоставлении одиноким супругам, оставшимся проживать в квартире, иного жилого помещения, меньшего по площади (однокомнатной квартиры площадью от 36 до 44 кв. м).
Отвечает юрисконсульт офиса «Сокол» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елена Терехова:
Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести данное жилое помещение в общую собственность либо в собственность одного лица с письменного согласия всех граждан, имеющих право на приватизацию этой квартиры, в том числе несовершеннолетних с 14 до 18 лет.
Если Вы хотите исключить дальнейшие притязания дочери и внука на Вашу двухкомнатную квартиру, то до начала ее приватизации эти члены Вашей семьи должны сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться в ином жилом помещении, например в той квартире, которую Вы купите для дочери. После этого можно заниматься приватизацией Вашей двухкомнатной квартиры.
Во избежание возможных проблем приобретаемую для дочери квартиру лучше оформить сначала в Вашу собственность, а после перерегистрации дочери и внука в эту квартиру – переоформить право собственности на дочь или на дочь и внука в долях (договором дарения или купли-продажи).
Однако следует помнить, что по закону дочь является Вашей наследницей первой очереди, поэтому полностью исключить ее притязания на Вашу двухкомнатную квартиру можно, только составив завещание.
Отвечает руководитель судебно-претензионного отдела ООО Юридическая компания «ЮСТ.АС» Алексей Смирнов:
Если у Вас квартира не приватизирована, то ни Вы, ни Ваши дочь и внук не являетесь ее собственниками. Квартира принадлежит всем на правах социального найма. После выезда нанимателя и (или) членов его семьи на другое постоянное место жительство они теряют право пользоваться жилым помещением.
Если Вы приобретаете для дочери и внука другую квартиру, то они становятся ее собственниками. Необходимо, чтобы дочь и внук, во-первых, реально переехали жить в новую квартиру со всеми принадлежащими им личными вещами, а во-вторых, дочери необходимо снять себя и своего несовершеннолетнего сына с регистрационного учета по месту жительства, то есть «выписаться» из Вашей квартиры и зарегистрироваться в новой. После этого Ваши дочь и внук полностью утрачивают право пользование этим жильем. Таким образом, Вы без согласия дочери будете вправе, например, приватизировать квартиру полностью на себя и (или) прописать туда другого человека.
Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:
Квартира, которая находится в соцнайме (не приватизированная), собственностью не является, следовательно, все прописанные и проживающие в ней лица имеют право только на проживание и пользование, но не имеют право на продажу, дарение и наследование.
В случае, если дочь выпишется из квартиры, право пользования данным жилым помещением она потеряет. Для выписки несовершеннолетнего ребенка необходимо согласие органов опеки и попечительства, а также выделение доли в новой квартире, которую планируете приобрести для дочери.
В случае, если квартира будет приватизироваться с прописанными и проживающими в ней дочерью и внуком, достаточно будет их письменного отказа (закон дает такое право с 14 лет) от приватизации, но при этом право пожизненного проживания в квартире за ними сохраняется.
Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА №26 КО Иван Емельянов (advokats.su):
В соответствии с правилами, установленными Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», приватизация (безвозмездная передача в собственность граждан) жилого помещения осуществляется гражданами, наделенными правом пользования жилым помещением. Исходя из чего следует, что при приватизации Вашего жилого помещения в настоящее время, правом собственности будете наделены Вы, Ваши дочь и внук, то есть лица, зарегистрированные по месту проживания в этом жилом помещении. Поскольку Вы с мужем желаете приобрести жилье для Вашей дочери с внуком, наиболее правильным будет следующее решение. Вы приобретаете для Ваших дочери и внука квартиру.
Сделку можно оформить договором купли-продажи, в котором Вы выступаете покупателем, а право собственности на приобретенное жилье возникает у Ваших дочери и внука. Либо Вы лично приобретаете квартиру, которую затем договором дарения передаете в собственность Вашим дочери и внуку.
В любом случае, итогом этой сделки должно быть следующее: Ваши дочь и внук получают от Вас в собственность и пользование жилое помещение, что прекращает их право пользования жилым помещением, в котором вы все проживаете в настоящее время. После чего Ваши родственники (дочь и внук) снимаются с регистрационного учета по месту Вашего проживания и регистрируются по новому месту жительства. И уже теперь Вы как единственный пользователь жилого помещения обращаетесь в орган местного самоуправления с заявлением о безвозмездной передаче Вам в собственность этого жилого помещения (приватизации квартиры). Таким образом, Ваши дочь и внук, утратившие до приватизации право пользования жилым помещением, не смогут претендовать на приватизированную Вами квартиру.
Дополнение: поскольку Ваш супруг не прописан в этой квартире, он не наделяется правом на приватизацию этого жилого помещения. А так как приватизация – это безвозмездная передача жилья в собственность граждан, то полученная Вами в порядке приватизации квартира является Вашей индивидуальной собственностью и разделу с мужем не подлежит.
Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:
С точки зрения моего опыта сделок по недвижимости, я вижу три варианта развития событий. Самый простой и правильный – это купить квартиру на Вас, зарегистрировать в ней дочь и внука и отправить их туда жить. С обещанием через пару лет подарить, если все будет у них нормально. Если они боятся остаться без жилья, пусть не регистрируются, а просто живут в Вашей новой квартире.
Второй способ – купить на них квартиру при условии выписки из Вашей. Тут возможны проблемы и обман: Вы купите, а они не выпишутся и т. д. И приватизировать Вы сможете не раньше, чем через полгода. А выписанный до приватизации ребенок навсегда останется для юристов существенным минусом в истории квартиры.
Третий способ – приватизировать сейчас на троих и выкупить доли дочери и внука по разрешению органов опеки, приобретя взамен им другое жилье. Это самый правильный с точки зрения закона способ. Но тоже не без подводных камней. Органы опеки могут не дать разрешение на внутрисемейную сделку, то есть на продажу доли бабушке и приобретение другой квартиры. Или сказать, что другая квартира хуже, и есть ущемление прав ребенка. В этом случае можно улучшить свою ситуацию, прописав Вашего мужа в квартиру и оформив приватизацию на него тоже. Тогда дочери и внуку достанется полквартиры, а любая отдельная квартира лучше, чем половина.
Я же советую идти по первому пути, так как деньги Ваши, а рычагов влияния до приватизации у Вашей дочери и внука нет.
Отвечает руководитель отдела оценки оценочной компании «Реал эксперт» Ксения Черкасова:
Чтобы не было претензий со стороны дочери или внука по отношению к Вашей квартире, при покупке новой недвижимости Вам следует оформить право собственности на дочь и ее сына, как несовершеннолетнего, в равных долях. Возможно, Вы сочтете нужным выделить долю в праве собственности и на мужа дочери.
Далее ответственный квартиросъемщик должен внести изменения в договор социального найма жилплощади, то есть выписать дочь и внука из Вашей квартиры с одновременным оформлением постоянной регистрации в новой квартире. После этого Вам следует получить от дочери и внука письменный отказ от участия в приватизации и, на основании Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», оформить договор передачи квартиры в Вашу собственность с последующей регистрацией в Росреестре и оформлением свидетельства о праве собственности.
Став собственником недвижимости, Вы будете вправе распоряжаться ею самостоятельно: продавать, дарить, передавать другим лицам по завещанию и совершать иные действия, предусмотренные гражданским законодательством РФ. При Вашей жизни ни дочь, ни внук уже не смогут каким-либо образом претендовать на Вашу квартиру без Вашего согласия. Право на наследование Вашей квартиры появится у дочери, как прямой наследницы, только после смерти собственников наравне с другими наследниками первой очереди. И только при условии отсутствия завещания, где в качестве наследников будут указаны другие лица.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Вам нужно приобрести новую квартиру и оформить ее на дочку. В случае, если она находится в официальном браке, нужно сначала оформить квартиру на себя, а потом прописать туда дочку и внука. Из вашей двушки их нужно выписать, однако приватизировать свою квартиру Вы сможете не ранее, чем через полгода после того, как Вы выпишите из нее своего внука.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Право на жилье гарантируется Конституцией РФ и жилищным законодательством и предполагает помощь со стороны государства и органов местного самоуправления в обеспечении граждан жильем, в том числе через приватизацию. В данном случае право на приватизацию имеют все прописанные в квартире члены семьи. Их право на это обеспечено жилищным законодательством и не может быть ограничено.
Но следует добавить, что дочка в данном случае может написать отказ от участия в приватизации. Этот отказ должен быть заверен нотариально. Поэтому в данном случае задача – убедить дочку написать данный отказ добровольно. Необходимо отметить, что право на приватизацию имеет также несовершеннолетний ребенок. Здесь ситуация гораздо сложнее, поскольку для отказа нужно получить согласие органа опеки и попечительства (администрации).
Для того чтобы получить данное согласие, ребенка нужно обеспечить другим жильем. Отказ будет составлять и подписывать законный представитель ребенка – дочка. Таким образом, отказ от получения доли при приватизации – решение самих проживающих в квартире граждан. К этому их нельзя принудить, но убедить их в этом можно. Это является важной гарантией права на получение жилья.