Если управляющая компания не выполняет своих обязанностей, жульничает и не реагирует на претензии жильцов – смените ее.
О том, какие причины считаются достаточными для смены УК и как вообще меняют управляющую компанию, рассказывает генеральный директор управляющей и эксплуатирующей компании «Высота-сервис» Ксения Шанкина.
Что делать, если вы недовольны работой УК?
Безусловно, жители не всегда довольны качеством работы управляющей компании. Однако некоторые недостатки в работе возможно устранить, не меняя саму УК.
Во-первых, собственники квартир всегда могут обратиться непосредственно в УК с официальной заявкой в диспетчерскую службу либо через личный кабинет. Обратите внимание на то, чтобы вашей заявке присвоили официальный номер (его вам скажет диспетчер либо пришлют в смс). Как правило, УК реагируют на обращения, и большинство ситуаций удается разрешить.
В Москве и Московской области для улучшения качества работы УК собственники квартир могут воспользоваться порталами «Активный гражданин» или «Добродел».
Кроме того, для решения спорных ситуаций при взаимодействии с УК вы можете привлечь контролирующие организации. Например, направить жалобу в Роспотребнадзор, если УК нарушает санитарные нормы и правила при содержании общедомового имущества или если договор с УК нарушает ваши права как потребителя услуг ЖКХ. Для проверки того, как УК выполняет лицензионные требования, необходимо обращаться в Госжилинспецию. А при выявлении нарушения законодательства со стороны УК – в прокуратуру.
Основания для смены управляющей компании
Если вы приняли решение сменить УК, то необходимо знать, что именно может служить основанием для реальных действий.
Порядок расторжения договора с УК предусмотрен п. 8 ст. 162 ЖК РФ о выборе или изменении способа управления МКД. Допустим, общее собрание собственников решило, что хочет образовать ТСЖ для управления домом. Тогда договор с УК можно досрочно расторгнуть путем одностороннего отказа (п. 8.1. указанной статьи). Если УК не выполняет обязательства по договору, общее собрание вправе принять решение в одностороннем порядке отказаться от договора с такой компанией (п. 8.2. указанной статьи). Важно, что факт невыполнения обязательств по договору должен быть зафиксирован: например, к УК применялись административные взыскания, связанные с ненадлежащим управлением МКД.
Одно из оснований – окончание действия договора с текущей УК. Вторая и, пожалуй, самая распространенная причина отказа от услуг УК – это невыполнение ею обязательств, предусмотренных договором с собственниками квартир. В частности, это могут быть:
- нарушения качества предоставления жилищных услуг;
- отсутствие должного уровня освещения в местах общего пользования;
- отсутствие уборки снега и наледи с крыш домов;
- нарушение правил и норм пожарной безопасности;
- ненадлежащее содержание общедомового имущества;
- несвоевременное исполнение заявок от собственников;
- непредоставление отчета от УК о своей деятельности собранию собственников или предоставление неполного отчета.
Как поменять УК?
Для того чтобы поменять УК, нужно пройти несколько последовательных этапов:
- определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК;
- выполнить процедуру расторжения договора с действующей УК;
- выбрать новую УК;
- заключить с новой УК договор управления домом.
Если есть основания для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора (п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ), то необходимо действовать по следующему алгоритму:
1. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы принять решение о расторжении договора с действующей УК. Здесь главное – уведомить всех собственников о проведении общего собрания (за 10 дней), причем в уведомлении правильно определить повестку голосования:
- о расторжении договора с УК с определенной даты в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления;
- о выборе новой УК с определением существенных условий договора с ней (тариф, срок, состав услуг);
- о выборе уполномоченного лица сделать отказ от договора со старой УК.
2. Далее необходимо собрать кворум на очном собрании (собрание считается состоявшимся, если на нем присутствуют собственники, которые представляют не менее 50% голосов. Голос напрямую зависит от размера жилой площади, принадлежащей собственнику).
3. На собрании вы должны принять решение о расторжении договора с действующей УК большинством голосов.
4. В течение пяти дней с даты принятия общим собранием решения о досрочном расторжении договора с УК необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления, а также новую и бывшую УК.
Помните, что УК, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление о досрочном расторжении договора, передает техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением домом, а также сведения о собственниках и нанимателях помещений, новой организации, которую выбрали собственники помещений в многоквартирном доме, по акту приема-передачи за 30 дней до расторжения договора управления.
На что обратить внимание при выборе новой УК?
В процессе выбора новой УК проведите свое мини-исследование: начните с изучения сайтов потенциальных УК, найдите отзывы от них в интернете, составьте свой топ-3 и пообщайтесь с жителями домов, которыми управляют заинтересовавшие вас компании. Обратите внимание на дату создания УК, количество домов, которыми они управляют, наличие лицензий и сертификатов и не стесняйтесь задавать вопросы представителям УК напрямую. Узнайте, есть ли у компании своя материально-техническая база и какие именно работы она выполняет своими силами, а на какие привлекает подрядчиков. Не лишним будет и осведомиться о квалификации работников УК, как ее управляющего состава, так и работников «на местах» – дворников, инженеров и т. д. Оцените заранее список услуг, которые предоставляет УК, их стоимость и размер повышающих коэффициентов. Попросите УК, которая вам понравилась, составить предложения по улучшению эксплуатации дома – это поможет вам принять окончательное решение. И, конечно, необходимо запросить в УК типовой договор, а также проконсультироваться с юристом.