– Хочу приобрести квартиру в двухквартирном доме. Дом находится в программе сноса ветхого жилья на 2020–2021 годы. Кадастровая стоимость дома 270 тысяч, признан аварийным в 2014 году. Можно ли доказать его пригодность к проживанию, то есть снять статус ветхого? Обе квартиры в собственности, земля под домом – государственная.
Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости «НДВ» Светлана Жукова:
Дом признается ветхим или аварийным не просто так. Местная администрация оценивает техническое состояние здания, уровень износа перекрытий, инженерных систем и т. д. Поэтому если межведомственная комиссия приняла решение о сносе данного дома, а не о проведении капитального ремонта, значит он опасен не только для жизни и здоровья жильцов, но и окружающих, которые могут проходить мимо, когда от здания отвалится часть стены либо произойдет возгорание проводки, взрыв газового оборудования. Да все что угодно!
Поэтому статус ветхого жилья снять невозможно и не нужно. Собственникам недвижимости и арендаторам муниципальных квартир в этом доме по соглашению сторон должны предоставить другое новое жилье. Если Вы планируете приобрести квартиру в ветхом здании именно по этой причине, но банк не одобряет Вам ипотеку в силу аварийности, найдите другой источник, откуда взять деньги.
Отвечает руководитель юридического блока цифрового агентства недвижимости «33 слона» (33slona.ru) Юлия Плетнева:
Решение о сносе многоквартирного дома или его реконструкции выносит межведомственная комиссия или орган местного самоуправления. Его можно оспорить в суде (см. главу 22 Кодекса административного судопроизводства РФ). Если решение признают незаконным, с дома снимут статус аварийного и исключат его из программы ветхого жилья.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Вам необходимо выяснить реквизиты заключения Межведомственной комиссии по вопросам признания жилья непригодным для проживания и аварийным.
Далее это решение можно обжаловать в судебном порядке, подав исковое заявление. Но невозможно со стопроцентной уверенностью утверждать, что дело обернется в Вашу пользу, так как здесь могут возникнуть следующие проблемы:
- Суд по ходатайству ответчика может применить исковую давность – такая вероятность есть, но вопрос достаточно спорный.
- Будет сложно доказать неправоту комиссии, поскольку на практике, как правило, такие дела складываются в ее пользу. Но если найти серьезные нарушения в порядке принятия заключения о признании дома аварийным, то есть шанс, что оспаривание пройдет успешно.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Для этого придется обращаться в суд. На практике если дом уже внесли в список ветхого жилья, то Вам нужно очень постараться, чтобы доказать его пригодность к проживанию. Потому что включение в программу проходит определенные этапы, и Вам обязательно потребуется проведение досудебной и, скорее всего, судебной экспертизы жилья. Такая экспертиза может обойтись от 20 до 100 тысяч рублей, а то и больше, в зависимости от региона. Поэтому, учитывая стоимость жилья в целом, я бы не рекомендовала Вам приобретать данную квартиру, так как она довольно проблемная.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Решение межведомственной комиссии по вопросам признания жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными возможно оспорить в судебном порядке.
Для этого необходимо подготовить иск с требованиями о признании такого решения недействительным и об обязании администрации повторно провести обследование на предмет пригодности для постоянного проживания.
Вероятность того, что иск будет удовлетворен, существует, но для этого необходимо грамотно выработать позицию по делу и найти нарушения в процедуре принятия такого решения.
Однако нужно понимать, что после признания указанного решения недействительным комиссия может принять новое решение, которое может также сложиться не в пользу истца.
Примером судебных решений по подобным делам является решение Сыктывкарского городского суда от 22.06.2015 г. по делу № 2-4563/2015. В рамках этого дела истцу удалось признать заключение комиссии недействительным, поскольку при экспертизе были допущены следующие нарушения:
- при обследовании дома на предмет пригодности для проживания какое-либо оборудование и специальные замеры не были проведены;
- осмотр был проведен визуально.