— Муж и жена купили квартиру в ипотеку с использованием маткапитала. Они должны были наделить долями лицо, получившее сертификат (супругу), двух детей, супруга в течение 6 месяцев после закрытия ипотеки и снятия обременения. К моменту снятия обременения супруги развелись; бывший муж не являлся членом семьи.
По судебному решению жена стала единоличной собственницей совместно нажитого имущества (данной квартиры), муж с решением полностью согласился. После снятия обременения доли были выделены жене и детям, так как на момент исполнения обязательства супруга у собственницы не было. Есть решение суда и соглашение о наделении долями. На данный момент бывшая жена продает эту квартиру и покупает другую, но банк потребовал выделить долю бывшему супругу, так как существует риск, что он оспорит сделку. Муж подписал согласие о наделении долями бывшую жену и детей в органах опеки, с решением суда полностью согласен и его не оспаривает. Наделить его долей при использовании маткапитала невозможно – у него идет процедура банкротства. Есть ли какой-то выход из ситуации? Можно ли составить какой-либо документ, разрешающий продажу?
Отвечает юрисконсульт офиса «Бабушкинское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Лариса Воробьева:
В данной ситуации требование банка представляется безосновательным. Во-первых, после расторжения брака вы с супругом произвели раздел совместно нажитого имущества и получили соответствующий судебный акт, закрепивший ваше право личной собственности на квартиру. Во-вторых, денежные средства, выплаченные вам государством в качестве материнского капитала, являются бюджетными средствами со специальным целевым назначением и не могут подлежать разделу между бывшими супругами. В-третьих, свободное волеизъявление граждан является одним из основополагающих принципов гражданского законодательства, в соответствии с которым любой дееспособный гражданин осуществляет свои права по собственному усмотрению.
Не обжаловав решения суда и подписав в дальнейшем еще и согласие о наделении вас и детей долями в квартире, бывший муж полностью согласился с такой постановкой вопроса. Шансы на оспаривание вступившего в законную силу судебного решения ничтожны.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Такое требование банка является безосновательным. Для решения данного вопроса вам нужно выходить на кредитный комитет, поскольку обязанность о наделении всех детей, которые рождены к моменту использования материнского капитала, была соблюдена. По всей вероятности, здесь имеет место быть заблуждение со стороны банка.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Стоит учитывать, что банк не обязан выдавать ипотеку. Если банк усмотрел какие-то риски, он может выдвинуть условия, на которых предоставит кредит, или отказаться от сделки.
Достаточно часто супруг, которому не была выделена доля в объекте недвижимости, впоследствии оспаривает сделку путем доказывания своего права на законно причитающуюся ему долю в квартире. Именно поэтому юристы банков при малейшей возможности возникновения проблем сразу отказывают в выдаче ипотечного кредита или запрашивают документы, подтверждающие неоправданность данного риска.
Из сложившейся ситуации есть несколько вариантов выхода:
- получить документ-заверение от супруга о том, что он не претендует на долю в старой недвижимости и на долю в новой. Банк может согласится выдать кредит, если муж даст гарантии непосредственно банку, что у него нет претензий и он не против продажи дома. Однако необходимо уточнить у сотрудников банка, какое именно заверение надо получить от бывшего мужа, должен ли он приехать в банк и написать там это заверение или же есть необходимость в нотариально удостоверенном согласии. В банк необходимо предоставить соглашение о наделении долей после снятия обременения. Доли каждого члена семьи определяются по соглашению. Как правило, составляется письменный документ, содержащий конкретные размеры долей каждого члена семьи. Его экземпляр представляется в Росреестр при регистрации прав на недвижимость. Данное соглашение будет свидетельствовать о том, что супруг добровольно отказался от доли в этой квартире (в этом соглашении эти данные указываются). Банк увидит, что отказ от доли в недвижимости – добровольное решение супруга, и оспаривать сделку он не намерен (соглашение по своей сути – документ добровольного волеизъявления сторон). Покажите соглашение сотрудникам банка и обратите их внимание, что его законность подтвердил нотариус и Росреестр;
- подтверждением для банка также должно являться наличие решение суда по данному вопросу, где суд признал вас единоличной собственницей данного объекта недвижимости. Судебное решение – более авторитетный документ, который обеспечен властным предписанием со стороны государства, и в котором содержится ссылка на отсутствие возражений супруга касательно принимаемого судом решения: свои слова, закрепленные в судебном решении и в протоколе судебного заседания, он оспорить не может.
В случае, если предыдущие два варианта не оказали никакого действия, в качестве третьего можно предложить обратиться в другой банк. Подписав соглашение о разделе имущества и долей в определенном объекте недвижимости, супруг одобрил сложившееся распределение долей – он согласился, что ему доля не причитается. Поэтому вероятность, что он сможет оспорить данное им же соглашение о разделе, достаточно мала. Однако банк, в который вы обратились за выдачей ипотечного кредита, хочет исключить абсолютно все риски, даже самые минимальные. Возможно, другой банк будет менее требователен, и предоставленных вами документов и подтверждений, описанных выше, ему будет вполне достаточно, чтобы одобрить вам выдачу ипотечного кредита.