– У меня есть участок в Московской области, на границе с которым образовался новый коттеджный поселок на земле старого пионерского лагеря, принадлежавшего одному из заводов Москвы. Сейчас назначение земель в этом новом поселке по кадастру – «Земли населенных пунктов». Где отследить историю изменений (если такие были) назначения земель?
Как я понимаю, земля могла быть просто собственностью завода в черте нашего поселка, где они по своей инициативе сделали место отдыха для детей сотрудников, а могла быть рекреационной (или какой-то иной), которую незаконно перевели в другую категорию. Были случаи отчуждения таких земель в пользу государства. Могу ли я купить соседний с моим участок и вывести новый участок из состава коттеджного поселка, объединив со своим старым, чтобы не вносить «коттеджные» платежи (за освещение в поселке, дороги, вывоз мусора и т. д.), так как я всем этим пользоваться не намерен? Мне нужна только земля.
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
Начать нужно с разговора с администрацией нового коттеджного поселка. Какая планируется у них форма управления? Каким образом и за что планируется начислять платежи? На чьем балансе находятся дороги и внутрипоселковые инженерные коммуникации (сети)? Что прописано в уставе товарищества собственников недвижимости? От ответов на эти и другие вопросы зависит, возможно ли реализовать задуманное.
Как один из вариантов – Вы становитесь собственником участка и членом организованного товарищества собственников недвижимости, но, по договоренности с администрацией поселка и с согласия общего собрания, взносы оплачиваете только по тем статьям, которые являются для Вас обязательными (например, налог на земли общего пользования). На практике я встречал аналогичные ситуации, в которых руководство вновь образованного коттеджного поселка пошло навстречу владельцам ранее образованных смежных участков, и целую линию участков выкупили смежные землевладельцы, чтобы сохранить возможность видеть из окна лесной массив.
Отвечает ведущий юрист, руководитель практики земельно-имущественных отношений ООО «Юридическая компания «Деловой дом» Светлана Погребская:
Из вопроса следует, что собственник земельного участка принимает решение о покупке смежного земельного участка. При этом смежный участок, планируемый к покупке, входит в состав коттеджного поселка.
Приобретение земельного участка в коттеджном поселке возможно при обоюдном согласовании условий договора купли-продажи между покупателем и продавцом. Однако вывести земельный участок из состава коттеджного поселка и объединить с имеющимся в собственности – сложная процедура.
Причин может быть несколько. Во-первых, различные виды разрешенного использования и целевое назначение (категория) земельных участков. Во-вторых, необходимость внести изменения в местные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В-третьих, согласование с общим собранием собственников или иным органом управления коттеджного поселка вопроса об исключении из состава поселка данного земельного участка.
Информацию об истории изменений целевого назначения (категории) земельного участка Вы можете запросить в местных органах власти.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
В случае, если земельный участок в коттеджном поселке есть в открытой продаже, то Вы сможете его приобрести без каких-либо проблем. Вместе с договором купли-продажи Вам будет предоставлен договор на обслуживание и пользование инфраструктурой. Поселок, скорее всего, огорожен, соответственно, имеет земли общего пользования, которые также стоят на кадастровом учете и находятся во владении у ДНП. Решать вопросы о выведении участка из состава необходимо с правлением коттеджного поселка.