– Я взяла в ипотеку квартиру. Правильно ли я поняла, что не должна платить за капитальный ремонт, если она не в собственности? Я же не могу сейчас оформить собственность, пока не выплачу банку деньги?
Отвечает эксперт в теме ЖКХ, основатель онлайн-системы «Домсканер», председатель совета многоквартирного дома Константин Орлов:
Вы обязаны платить за капитальный ремонт, так как покупка квартиры в ипотеку все-таки влечет право собственности, пусть и с ограничениями. Но если квартира куплена в новостройке, то в течение первых трех лет (срок зависит от региона) жильцы дома не облагаются платежом за капитальный ремонт. Это правило относится не только к тем, кто приобрел квартиру в ипотеку, но и ко всем жильцам.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
В случае покупки вторичного жилья в ипотеку квартира находится в залоге у банка, но при этом является Вашей собственностью. Таким образом, у Вас возникает право пользования квартирой и проживания, как у собственника, а вместе с ним и обязанность по содержанию приобретенного жилья, то есть оплате коммунальных услуг и капитального ремонта.
Отвечает директор компании «Судебного бюро Гулько» Александр Гулько:
Приобретая квартиру с использованием ипотечного кредита, Вы становитесь ее собственником. В соответствие с ФЗ-122, квартира находится в залоге у банка (залогодержателя): иными словами, Вы являетесь собственником имущества с ограничением прав. Например, Вы не имеете права без согласия банка отчуждать квартиру или ее часть. Регистрационная палата откажет Вам в регистрации договора купли-продажи или дарения, если нет письменного одобрения залогодержателя.
С момента регистрации права собственности в регистрационной палате Вы обязаны оплачивать:
-
коммунальные платежи;
-
плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе услуги по управлению домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества;
-
сборы на капитальный ремонт, в соответствии с региональными тарифами, что указано в Федеральном законе от 16.07.1998 г. № 102.
Существует всего несколько случаев, когда владелец ипотечной квартиры освобождается от уплаты взносов на капитальный ремонт:
-
если дом официально признан аварийным и подлежащим сносу (но такие случаи достаточно редки просто потому, что банки стараются не выдавать кредиты на заведомо ветхое жилье);
-
если земельный участок и дом под ним изъяты для государственных или муниципальных нужд (важно: от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт собственник освобождается начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии земельного участка).
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Если квартира куплена в ипотеку, значит, составлялся договор купли-продажи. Тогда с момента регистрации в Росреестре недвижимость находится в собственности. Банк всего лишь наложил обременение на распоряжение данной квартирой, в связи с чем она находится в залоге. Если зарегистрировано право собственности, а дом внесен в программу по проведению капитального ремонта, то взнос оплачивать придется.
Отвечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Наталья Кравцова:
Вы заблуждаетесь относительно того, что не являетесь собственником квартиры, если она приобретена Вами по ипотечной сделке.
При заключении договора купли-продажи квартиры на кредитные средства банка Вы становитесь собственником квартиры с момента регистрации права собственности в ЕГРН. Одновременно банк становится залогодержателем этой квартиры до полного погашения Вами кредитного долга, то есть на квартиру регистрируется обременение в пользу банка, не позволяющее Вам распоряжаться квартирой без его согласия. При этом Ваше право владения и пользования квартирой не ограничивается.
Согласно п. 1 ст. 169 Жилищного Кодекса РФ, «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме». Таким образом, обязанность по внесению взносов на капремонт дома распространяется и на Вас.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
К сожалению, Вы поняли неправильно. Дело в том, что Вы уже являетесь собственником данной квартиры, а ипотека представляет собой лишь обременение Вашего права (ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом ипотека ограничивает Ваши права как собственника. Например, Вы не можете продать эту квартиру или подарить, пока не погасите задолженность в полном объеме или не получите согласие банка-кредитора. Но от уплаты обязательных платежей, в том числе взносов на капитальный ремонт, ипотека Вас не освобождает.
Кроме того, в соответствии со ст. 30 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Вы, как залогодатель, обязаны поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки, а также производить текущий и капитальный ремонт имущества. Таким образом, во избежание дополнительных штрафов оплачивать коммунальные платежи и капитальный ремонт Вам придется в полном объеме и своевременно, что, в свою очередь, не лишает Вас возможности проверять их размер и обоснованность.