– У меня угловая квартира на 1 этаже 4-этажного дома в старом фонде. Для реконструкции необходим только вход (окно будет изменено). При соблюдении всех тонкостей сбора документов сколько будет стоить переоформление жилого помещения в нежилое? Квартира 46 кв. метров, планируется под ветеринарную аптеку. Или где узнать расценки?
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Полный спектр услуг по переводу в нежилой фонд и согласованию отдельного входа может стоить около 200 тысяч рублей. Но есть несколько трудностей. Например, в некоторых районах Петербурга администрация категорически не подписывает перевод квартир в нежилой фонд. И документы могут лежать вечно. Для согласования перевода и входа необходимо согласие всех собственников квартир в этом доме, независимо от подъезда. С этим обычно возникает самая большая проблема, так как жильцы вторых этажей боятся появления супермаркетов с бесконечным потоком грузовых машин и всячески вставляют палки в колеса. Для начала обратитесь в районное БТИ или ПИБ и узнайте стоимость и возможность изготовления и согласования проекта перепланировки, перевода в нежилое помещение и появление отдельного входа.
Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:
В данном случае нельзя вести речь про реконструкцию, так как перевод жилого помещения в нежилое регулируется Жилищным кодексом (глава 3 ЖК), а не градостроительными нормами.
Для перевода жилого помещения в нежилое предполагаемая квартира должна быть в собственности лица, которое планирует осуществить перевод. При этом она обязательно должна находиться на 1 этаже. Или, если квартира расположена на 2 этаже, то помещения, находящиеся под ней, должны быть нежилыми.
Порядок перевода квартиры в нежилое помещение установлен статьей 23 ЖК РФ. Для этого перевода собственник предоставляет в уполномоченный орган через многофункциональный центр государственных и муниципальных услуг следующие документы:
-
заявление о переводе помещения;
-
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
-
техпаспорт квартиры;
-
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
-
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство или перепланировка необходимы для использования помещения в будущем).
В каждом муниципальном образовании свой административный регламент предоставления подобной услуги. Например, в Москве и Санкт-Петербурге этими вопросами ведает государственная жилищная инспекция Москвы и жилищный комитет Санкт-Петербурга соответственно.
Впрочем, есть в данном процессе один нюанс. А именно: обустройство окна в нежилом помещении, переведенном из жилого. Поскольку стена дома является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, то для такого обустройства нужно согласие собственников помещений в многоквартирном доме в форме решения общего собрания таких собственников.
Подлинники решения общего собрания должны быть направлены в управляющую организацию или в администрацию ТСЖ (ЖСК), а те в свою очередь обязаны направить их в орган государственного жилищного надзора и местную организацию в десятидневный срок после проведения общего собрания.
Отсутствие в органе местного самоуправления или органе государственного жилищного надзора оригинала решения общего собрания о разрешении на обустройство отдельного входа может повлечь за собой отказ в переводе жилого помещения в нежилое.
Что касается стоимости перевода, то цена перевода индивидуальная для каждого проекта, так как следом за переводом жилого помещения в нежилое, как правило, следует перепланировка этого помещения. А для этого нужно пройти процедуру согласования с отдельным проектом, авторским надзором и т. д. Так что здесь все зависит от потребностей собственника и масштабности ремонта. Один только проект перепланировки может стоить полмиллиона рублей, и это не считая самих работ.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Вопрос перевода жилого помещения в нежилое, в соответствии с положениями ЖК РФ, решает Департамент управления имущества или иной уполномоченный орган государственной власти. Самый простой и эффективный путь – подать соответствующее заявление через МФЦ (многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг).
Ваша заявка подлежит рассмотрению в течение 45 дней. По ней может быть получено как положительное решение, разрешающее осуществить перевод, так и отрицательное (если перевод по тем или иным причинам осуществить нельзя).
Если решение положительное, Вам надлежит обратиться в БТИ, представить копию данного решения, а также необходимый пакет документов. И именно БТИ произведет расчет стоимости (платы) за перевод помещения из жилого в нежилое. В случае получения отрицательного решения Вы можете обжаловать его в судебном порядке.