– Что делать, если управляющая компания ликвидируется и создается новое юридическое лицо с таким же, как у ликвидированного ООО, названием, но другим ИНН? УК продолжает управлять домом, так как жильцы не знают о создании идентичной по названию компании. Является ли законным то, что домом управляет новое юрлицо?
Отвечает пресс-секретарь МКП «Воронежтеплосеть» Наталья Пирогова:
Нет, не является. Управляющая компания избирается на общем собрании собственников (ОСС) помещений в многоквартирном доме. Кроме того, набрав большинство голосов, УК должна получить лицензию на управление домом. За ситуацией, описанной в вопросе, чаще всего стоит уход от долгов старой компании и нелегитимное управление домом новой. Жильцам можно порекомендовать обратиться в Государственную жилищную инспекцию и проверить условия выдачи лицензии. Одним из условий является наличие протокола ОСС. Если таковой существует, но собственники не проводили ОСС, то это повод обратиться в правоохранительные органы, так как очень вероятно, что протокол был подделан.
Отвечает управляющий партнер «Королев и партнеры» Виталий Королев:
Ситуация, когда управляющая компания ликвидируется и создается новое юридическое лицо с идентичным названием, которое продолжает управлять объектом недвижимости, довольно нестандартна. Для того чтобы понять, законно ли новое юридическое лицо продолжает управлять объектом недвижимости, нам необходимо узнать, на основании каких документов предыдущая управляющая компания «зашла» на управление этим объектом недвижимости.
В случае с многоквартирными домами существует четыре варианта:
-
когда управляющая компания досталась «в наследство» от застройщика;
-
когда собственники жилых помещений не организовали товарищество собственников жилых помещений (ТСЖ), и местные власти (в Москве это районные управы) провели конкурс на управление многоквартирным домом за них;
-
когда собственники жилых помещений организовали ТСЖ и сами выбрали управляющую компанию;
-
когда собственники жилых помещений, не создавая ТСЖ, выбирают управляющую компанию.
В первых двух вариантах маневр по созданию нового юридического лица и обслуживанию им объекта недвижимости однозначно будет незаконным, поскольку помимо наименования у юридических лиц есть еще и другие идентификаторы, в частности ОГРН, ИНН, КПП. Эти идентификаторы обязательно указываются в договоре на управление многоквартирным домом и конкурсной документации.
А вот в вариантах, где проводилось общее собрание собственников жилых помещений, все зависит от того, как именно идентифицировали управляющую компанию в протоколе общего собрания собственников жилых помещений. Если в протоколе, помимо наименования управляющей компании, прописали еще и ОГРН или ИНН, то тут однозначный ответ, что замена управляющей компании незаконна. Если же в протоколе общего собрания собственников жилых помещений указано только одно наименование, что встречается крайне редко, то тут можно сказать, что маневр с заменой юридического лица будет вполне законным. Но надо еще учесть, была ли новая компания создана до момента проведения общего собрания или нет.
Общая же тенденция сейчас такова, что «перевод бизнеса» на новое юридическое лицо в последнее время государственные органы воспринимают негативно, поскольку банкротству первой компании, как правило, предшествуют проблемы с выплатами долгов.
Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:
Четкие критерии выбора или назначения УК для управления многоквартирными домами прописаны в статье 161 ЖК РФ. По закону либо собственники помещений в многоквартирном доме выбирают конкретную управляющую организацию, проведя общее собрание, либо при бездействии собственников это делает орган местного самоуправления, объявляя конкурс.
Таким образом, законность назначения той или иной управляющей организации зависит от конкретных обстоятельств. Просто так тихо заменить одну управляющую организацию на другую без соблюдения установленных законом процедур никак нельзя. Кроме того, с этого года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс, которые ввели новое требование к компании при получении лицензии на осуществление деятельности в сфере управления многоквартирными домами: а именно отсутствие тождественности фирменного наименования соискателя лицензии с управляющей компанией, которая уже работает на рынке. Лицензирующие органы и раньше уделяли достаточно пристальное внимание подобным «двойникам», а сейчас отказывают им в получении лицензии сразу на основании вышеуказанной нормы.
В любом случае, если есть подозрения в нарушении конкурсной процедуры выбора управляющей организации, жильцы имеют право обратиться в орган государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля с жалобой на это. По каждому обращению жилищный инспектор обязан провести проверку и дать мотивированный ответ.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
К сожалению, подобная «схема» среди управляющих компаний весьма распространена. Это связано с целым рядом факторов: уход от налогов, наличие претензий со стороны жильцов, в ряде случаев наличие претензий и со стороны правоохранительных органов и т. д. Следует отметить, что в зависимости от способа выбора управляющей компании может требоваться внеочередное собрание собственников помещений и голосование либо перезаключение договора.
Таким образом, если Вы видите компанию с новым ИНН, то это новое юридическое лицо вне зависимости от того, совпадает название нового с предыдущим или нет. Но без нового договора, заключенного в установленном порядке, новая компания не вправе собирать денежные средства с жильцов. О данном факте Вы можете уведомить государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, а также районную прокуратуру и налоговые органы.
Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:
Управление многоквартирным домом юридическими лицами допускается в двух формах. При первом варианте собственники квартир в доме образуют товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое является некоммерческой организацией и осуществляет управление многоквартирным домом. Для этого необходимо проведение общего собрания собственников многоквартирного дома и принятие на нем решения о создании ТСЖ. Такое решение принимается простым большинством голосов, если за него проголосовало более 50% собственников многоквартирного дома (часть 1 ст. 136.1 ЖК РФ). При управлении домом силами ТСЖ получение лицензии не требуется.
При втором варианте многоквартирный дом может находиться в управлении так называемой управляющей компании. Она, в отличие от ТСЖ, является коммерческой организацией, то есть цель ее деятельности – извлечение прибыли. Обычно она создается в форме ООО. Управляющая компания должна иметь лицензию, позволяющую осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами. Решение о выборе управляющей компании принимается простым большинством голосов на общем собрании собственников многоквартирного дома (часть 1 ст. 44 ЖК РФ).
Таким образом, если новое юридическое лицо создано в качестве ТСЖ или выбрано в качестве управляющей компании на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дела, принятого в соответствии с действующим законодательством РФ, то управление многоквартирным домом этим юридическим лицом является законным.