Вопрос о том, оказывает ли ТСЖ услуги, возникает постоянно — и у самих членов товарищества, и у контролирующих органов, и у налоговой. Одни считают, что ТСЖ — это сервисная организация, другие настаивают на том, что товарищество лишь представляет интересы собственников. Разберемся в этом сложном вопросе с опорой на закон, судебную практику и разъяснения Минфина.

Короткий ответ: ТСЖ может оказывать услуги, но с важными оговорками. В рамках своей уставной деятельности ТСЖ выполняет не услуги в классическом понимании, а реализует функции управления общим имуществом. Однако закон прямо разрешает ТСЖ заниматься определенными видами хозяйственной деятельности, которые по своей природе являются услугами.

ТСЖ как некоммерческая организация: специальная правоспособность

Для начала нужно понять юридическую природу ТСЖ. Согласно статье 135 Жилищного кодекса РФ, товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества .

Как некоммерческая организация, ТСЖ обладает специальной правоспособностью . Это означает, что оно может заниматься только теми видами деятельности, которые:

• указаны в его уставе;
• соответствуют целям, ради которых оно создано .

Сделка, совершенная ТСЖ не в соответствии с целями его деятельности, может быть признана судом недействительной (внеуставная сделка) .

Основная деятельность ТСЖ: услуги или уставные обязанности

Ключевой вопрос: является ли деятельность ТСЖ по управлению домом оказанием услуг?

Позиция Минфина России

В письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 26 июня 2006 г. N 03-11-04/2/128 содержится важное разъяснение :

"В рамках своей уставной деятельности ТСЖ никому никаких услуг не оказывают. Осуществляются не услуги, а уставные обязанности, носящие некоммерческий характер. Самостоятельное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации и распоряжение им в пределах, установленных ЖК РФ, — все это входит в уставную деятельность товарищества, которую нельзя трактовать как услуги, если эта деятельность осуществляется силами самого ТСЖ".

Что это означает на практике:

• Если ТСЖ своими силами (штатными работниками) обслуживает дом — это уставная деятельность, а не услуги .
• Если для этого привлекаются сторонние организации, ТСЖ выступает в роли представителя собственников (ст. 182 ГК РФ) .
• Коммунальные платежи, поступающие на счет ТСЖ, не являются доходом товарищества, а представляют собой целевые средства, которые транслируются ресурсоснабжающим организациям .

Важное дополнение: плата за содержание жилья

При этом Минфин указывает, что плата членов ТСЖ за услуги по обеспечению надлежащего состояния дома, а также плата за коммунальные услуги является выручкой от реализации работ, услуг для целей налогообложения (при применении УСН) . Это кажущееся противоречие разрешается так: по своей правовой природе это уставная деятельность, но для налогового учета эти поступления признаются доходом.

Хозяйственная деятельность ТСЖ: законные виды услуг

Помимо основной уставной деятельности, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Статья 152 Жилищного кодекса РФ устанавливает закрытый перечень видов такой деятельности :

Расширительное толкование: что еще может делать ТСЖ

Однако на практике перечень возможных видов деятельности шире. Анализ Жилищного кодекса и уставов ТСЖ позволяет выделить дополнительные направления :

1. Выполнение работ для собственников (п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ) — ТСЖ вправе выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги. В законе не указано, на какой основе — безвозмездно или возмездно, следовательно, возможен и тот, и другой вариант .
2. Продажа и передача во временное пользование имущества ТСЖ (п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ) — если у товарищества есть имущество, принадлежащее ему как юридическому лицу (а не общее имущество собственников), оно может им распоряжаться.
3. Получение заемных средств, включая банковские кредиты (п. 6 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ) — решение об этом принимает общее собрание.
4. Доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды .

Предпринимательская деятельность: границы допустимого

Важный вопрос: может ли ТСЖ заниматься предпринимательской деятельностью, не указанной прямо в ЖК РФ?

Согласно п. 3 ст. 50 ГК РФ, некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям .

На этом основании многие юристы делают вывод: ТСЖ может заниматься любой предпринимательской деятельностью, если она направлена на достижение уставных целей . Например:

• организация платной парковки на территории двора;
• установка и эксплуатация шлагбаума с взиманием платы с посторонних;
• организация пункта приема вторсырья;
• оказание платных услуг жителям (мелкий ремонт, клининг и т.п.).

Главное условие — такая деятельность должна быть предусмотрена уставом и не противоречить интересам собственников .

Налоговые последствия: что считается доходом

Вопрос о том, являются ли поступления в ТСЖ доходом, принципиален для налогообложения.

Позиция по коммунальным платежам

Согласно разъяснениям Минфина, коммунальные платежи не являются доходом ТСЖ, поскольку:

• поступление платежей сопровождается равноценным приростом обязательств (нужно заплатить ресурсникам);
• экономической выгоды (чистых активов) от такого поступления не возникает ;
• избыток платежей — это не прибыль, а остаток кредиторской задолженности перед собственниками, который должен быть использован по назначению или по решению собрания направлен на иные цели .

Что облагается налогом

Однако плата за содержание и ремонт жилья, а также платежи за услуги, оказываемые ТСЖ, признаются выручкой от реализации и учитываются при налогообложении (при применении УСН) .

Приказ Росстата также указывает, что ТСЖ, ЖСК в формах статистической отчетности показывают обязательные платежи и (или) взносы как доходы от основного вида деятельности .

Целевые поступления

Важно: целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности не облагаются налогом на прибыль (п. 2 ст. 251 НК РФ) . Но платежи членов ТСЖ за услуги целевыми поступлениями не являются, так как возникают не в связи с членством, а в связи с владением и пользованием имуществом .

Лицензирование: нужно ли ТСЖ получать лицензию

Отдельный важный вопрос — требуется ли ТСЖ лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом.

Ответ однозначный: нет, не требуется.

Согласно ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ, деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом .

Лицензирование обязательно только для управляющих компаний. ТСЖ и кооперативы контролируются в рамках жилищного надзора, но лицензии им не нужны .

Однако если ТСЖ выполняет работы, требующие специальных допусков (например, газовое оборудование, лифты), оно обязано заключать договоры со специализированными организациями, имеющими соответствующие разрешения . В частности, устав ТСЖ должен предусматривать обязанность заключить договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования .

Представительство интересов: ТСЖ как агент

Важно понимать, что в системе договорных отношений ТСЖ часто выступает на условиях представительства (ст. 182 ГК РФ) :

• ТСЖ представляет законные интересы собственников помещений, в том числе в отношениях с третьими лицами ;
• заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, подрядчиками от имени собственников;
• обязательства по таким договорам возникают у собственников, а не у ТСЖ.

Это принципиально отличает ТСЖ от управляющей компании, которая действует от своего имени и оказывает услуги собственникам на основании договора управления.

Практические рекомендации

Для членов ТСЖ

1. Изучите устав. В нем должны быть прописаны все виды деятельности, которыми вправе заниматься ваше ТСЖ. Если ТСЖ занимается чем-то, не указанным в уставе, это может быть незаконно .
2. Контролируйте доходы. Если ТСЖ получает доход от сдачи общего имущества в аренду или от иной деятельности, эти средства должны использоваться на общие нужды дома (оплату расходов, создание резервных фондов) .
3. Участвуйте в собраниях. Решение о занятии новыми видами деятельности, о получении кредитов должно приниматься общим собранием .

Для председателей и правления

1. Пропишите виды деятельности в уставе. Чем подробнее будет описан перечень разрешенной деятельности, тем меньше рисков, что сделки оспорят.
2. Разделяйте потоки. Ведите раздельный учет целевых средств (коммунальные платежи) и доходов от хозяйственной деятельности. Это важно для налогообложения.
3. Не забывайте о налогах. Доходы от хозяйственной деятельности (аренда, платные услуги) облагаются налогом в зависимости от системы налогообложения .
4. Соблюдайте требования по спецработам. Для работ, требующих лицензий или допусков (газ, лифты, электроустановки), привлекайте специализированные организации .

Резюме

Главный вывод: ТСЖ — это особая форма организации, сочетающая функции управления общим имуществом (некоммерческая деятельность) и возможности по получению дополнительного дохода (хозяйственная деятельность). В первом случае ТСЖ действует как представитель собственников, во втором — как субъект предпринимательской деятельности, но с обязательным условием — все доходы должны направляться на общие нужды дома.

Правильно организованная деятельность ТСЖ позволяет не только эффективно управлять домом, но и создавать дополнительные источники финансирования для его содержания и развития. Главное — действовать в рамках закона, устава и с согласия собственников.

Добавить комментарий