Вопрос о привлечении профессиональной управляющей компании встает перед многими товариществами собственников жилья. С одной стороны, хочется сохранить контроль со стороны жителей, с другой — обеспечить профессиональное обслуживание дома. Разберемся, что говорит закон, какие изменения произошли в 2025-2026 годах и как правильно оформить такие отношения.

Короткий ответ: ТСЖ может заключить договор с управляющей компанией, и для этого не требуется решение общего собрания собственников — достаточно решения правления. Однако есть важные нюансы, которые нужно учитывать.

Законодательная база: что изменилось в 2025-2026 годах

Ключевое разъяснение Минстроя России

В ноябре 2025 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ выпустило важное разъяснение — письмо от 12.11.2025 № 69144-ДН/04. Этот документ внес ясность в давний вопрос о полномочиях ТСЖ по найму управляющих компаний.

Согласно разъяснению ведомства:

• Правление ТСЖ имеет право самостоятельно, без решения общего собрания жильцов, заключить договор управления многоквартирным домом с профессиональной управляющей организацией .
• Это право напрямую предоставлено правлению Жилищным кодексом РФ .
• Конкретный порядок принятия этого решения может быть прописан в Уставе товарищества, однако выносить его на голосование всех собственников помещений не требуется .

Важнейший нюанс: способ управления не меняется

Ключевой момент, на который обращает внимание Минстрой: при заключении договора с УК способ управления домом не меняется . Он по-прежнему остается «управлением ТСЖ».

Что это означает на практике:

• Право изменить способ управления (например, перейти на непосредственное управление УК) принадлежит исключительно общему собранию собственников .
• Заключая договор, ТСЖ лишь передает часть своих полномочий профессиональной организации, оставаясь юридическим лицом, ответственным перед жильцами .

Таким образом, ТСЖ не «превращается» в УК и не заменяется ею, а привлекает профессионалов для выполнения текущих задач.

Как это работает на практике

Что происходит после заключения договора

С момента подписания договора с управляющей компанией происходят следующие изменения :

Важное изменение: плата за содержание жилого помещения и коммунальные услуги будет вноситься собственниками напрямую выбранной управляющей компании . ТСЖ эти функции больше не выполняет.

Роль ТСЖ в новой модели

ТСЖ сохраняет за собой общий контроль и представительство интересов собственников . По сути, товарищество делегирует технические и эксплуатационные задачи профессионалам, оставаясь надзорным органом.

Это позволяет:

• обеспечить профессиональное обслуживание дома без необходимости содержать штат специалистов;
• сохранить контроль со стороны самих жителей;
• снизить нагрузку на председателя и членов правления;
• получать услуги более высокого качества за счет конкуренции на рынке УК.

Процедура заключения договора: пошаговая инструкция

Шаг 1. Проверка устава

Прежде всего, нужно убедиться, что устав ТСЖ не содержит запрета или особых требований к заключению таких договоров. Хотя Минстрой разъяснил, что решение может принимать правление, конкретный порядок может быть прописан в уставе .

Шаг 2. Решение правления

Решение о заключении договора с УК принимается простым большинством голосов на заседании правления ТСЖ . Результаты оформляются протоколом заседания правления, который подписывается председателем и секретарем собрания.

Шаг 3. Выбор управляющей компании

Правление должно выбрать профессиональную организацию. На что обратить внимание:

• наличие лицензии на управление многоквартирными домами;
• опыт работы и репутация;
• условия договора и стоимость услуг;
• отзывы других ТСЖ.

Шаг 4. Заключение договора

Договор управления заключается между ТСЖ и выбранной управляющей организацией . Срок договора обычно составляет от одного года до пяти лет, если иное не предусмотрено уставом товарищества .

Шаг 5. Уведомление собственников

Хотя собрание собственников для принятия решения не требуется, лучше проинформировать жителей о принятом решении, объяснить причины и условия договора. Это снизит риск недовольства и конфликтов.

Что говорит судебная практика

Прецеденты последних лет

Судебная практика подтверждает законность такой модели управления. Например, Вологодский городской суд в решении от 14 ноября 2024 года рассматривал ситуацию, когда ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, и фактическое управление домом осуществлялось именно УК в порядке статей 137 и 162 Жилищного кодекса .

Спорные ситуации

Однако есть и случаи, когда решения ТСЖ оспариваются. Например, в определении Второго кассационного суда от 30.08.2024 рассматривалась ситуация, где протокол заседания правления ТСЖ был признан недействительным, что повлияло на законность требований управляющей организации .

Вывод: решение правления должно быть оформлено правильно, с соблюдением всех процедурных требований, иначе его могут оспорить заинтересованные лица.

Дело о лицензировании

Важно понимать принципиальное различие: ТСЖ не нужно получать лицензию на управление домом . Лицензирование обязательно только для управляющих компаний. ТСЖ и жилищные кооперативы контролируются в рамках жилищного надзора, но лицензии им не требуются .

Риски и подводные камни

Риск 1. Конфликт интересов

Если члены правления имеют личную заинтересованность в выборе конкретной УК (например, родственники работают в этой компании), это может стать основанием для оспаривания решения. Такие сделки должны быть максимально прозрачными.

Риск 2. Некачественные услуги

Даже при наличии договора УК может работать плохо. В этом случае ТСЖ должно:

• фиксировать нарушения;
• направлять претензии;
• требовать перерасчета;
• в крайнем случае — расторгать договор.

Риск 3. Недовольство жителей

Некоторые собственники могут быть против передачи управления профессионалам, особенно если это приводит к росту платежей. Важно проводить разъяснительную работу и доказывать эффективность нового подхода.

Риск 4. Двойные платежи

Нужно четко разъяснить жителям, кому и за что они теперь платят. С момента заключения договора с УК плата вносится напрямую управляющей компании, а не в ТСЖ .

Альтернативные варианты

Полная смена способа управления

Вместо привлечения УК на договоре можно изменить способ управления — перейти на непосредственное управление профессиональной компанией. Но это требует решения общего собрания собственников (не менее 50% голосов) .

Самостоятельное управление

ТСЖ может продолжать управлять домом самостоятельно, нанимая отдельных специалистов (дворников, электриков, бухгалтера). Это дешевле, но требует больше усилий от правления и председателя.

Смешанная модель

Некоторые ТСЖ передают УК только часть функций (например, техническое обслуживание), оставляя за собой финансовое управление и сбор платежей. Это тоже возможно, но должно быть четко прописано в договоре.

Ответы на частые вопросы

Нужно ли уведомлять ГЖИ о заключении договора с УК?

Да, информация о том, что дом находится под управлением лицензированной организации, должна быть отражена в реестре лицензий. Обычно этим занимается сама УК при подаче документов в Госжилинспекцию.

Может ли ТСЖ расторгнуть договор с УК?

Да, в порядке, предусмотренном договором и законодательством. Обычно для расторжения нужно решение правления и соблюдение процедуры уведомления.

Что делать, если УК работает плохо?

Фиксировать нарушения, направлять претензии, требовать перерасчета. Если ситуация не меняется — ставить вопрос о расторжении договора и выборе другой компании.

Может ли председатель ТСЖ единолично подписать договор с УК?

Нет, договор подписывается на основании решения правления. Председатель подписывает его как лицо, уполномоченное правлением, но не по своему единоличному усмотрению.

Резюме

Главный вывод: новая модель, разъясненная Минстроем в 2025 году, позволяет ТСЖ перераспределить ответственность, делегировав технические и эксплуатационные задачи профессионалам, при этом сохранив за собой общий контроль и представительство интересов собственников . Это оптимальный вариант для тех товариществ, которые хотят получать качественные услуги без необходимости содержать собственный штат специалистов и нести бремя текущего управления.

Перед принятием решения внимательно изучите устав вашего ТСЖ, обсудите вопрос на правлении и выберите надежную управляющую компанию с хорошей репутацией. Правильно оформленный договор и четкое распределение ответственности помогут избежать конфликтов и обеспечить комфортное проживание в доме.

Добавить комментарий