– Ипотека на новостройку. Собственность не оформлена. Договор ДДУ – по ½ доли на меня и гражданскую супругу. В кредитном договоре значимся созаемщиками. Хотим переоформить ее долю на меня. Она не против, так как плачу за все я один, она не работает. Как это сделать пошагово? И может ли застройщик чинить препятствия, требовать денег или еще что-то?
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Андрей Есилевский:
Пошагово это можно сделать следующим образом:
- Попросить разрешение у залогодержателя по ипотеке (в большинстве случаев это банк, выдавший ипотечный кредит, но бывает, что это – владелец закладной) на замену Вашей гражданской супруги в кредитном договоре на Вас.
- Заключить договор уступки права требования к застройщику от Вашей гражданской супруги в Вашу пользу.
- Зарегистрировать договор уступки в «Росреестре».
- Уведомить застройщика, что новый покупатель ½ доли квартиры по договору долевого участия не Ваша гражданская супруга, а Вы.
Застройщик является Вашим должником, поэтому его согласия на уступку долга не требуется. Но Вы с гражданской супругой являетесь должниками банка, и согласие кредитора на смену должника уже требуется. Застройщик не будет чинить законных препятствий, но банки на такое не всегда соглашаются.
Отвечает нотариус нотариальной палаты Анна Таволжанская (Санкт-Петербург):
- Получите согласие банка, в котором Вы брали кредит, на передачу Вам всех прав по договору участия в долевом строительстве.
- Заключите соглашение о передаче Вам всех прав по договору участия в долевом строительстве. Это соглашение заключается между Вами и Вашей гражданской супругой. Если вами выплачены все деньги, которые вы были должны застройщику, то застройщик не может запретить заключение такого соглашения. Но при этом многие застройщики берут довольно существенную плату за переоформление договора участия в долевом строительстве.
- Переоформите в банке кредитный договор, исключив Вашу гражданскую супругу из числа заемщиков.
- Зарегистрируйте соглашение о передаче прав по договору участия в долевом строительстве в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Отвечает юридический департамент девелоперской компании Sminex:
В вопросе есть две неточности, которые не позволяют безошибочно на него ответить. Предлагаю исходить из следующего.
Во-первых, скорее всего, под гражданскими супругами понимается сожительство, так как «гражданский брак» – это брак, зарегистрированный в установленном порядке (хотя данный термин все чаще применяется в разговорной речи для обозначения именно сожительства).
Во-вторых, под ипотекой на новостройку, видимо, подразумевается, что между сожителями и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с оплатой за счет кредитных средств.
С учетом указанных оговорок порядок действий таков.
- Отчуждение доли возможно путем совершения сделки по уступке прав требования ½ доли по ДДУ. ДДУ оплачен за счет кредитных средств, и права на долю по ДДУ находятся в залоге у банка. Поэтому для начала нужно уточнить в банке, что нужно для того, чтобы получить его согласие на совершение сделки по уступке прав требования ½ доли по ДДУ. Скорее всего, понадобится внести изменения в кредитный договор или подписать к нему дополнительное соглашение.
- После получения согласия банка нужно подписать соглашение об уступке прав требования ½ доли от супруги супругу. Для государственной регистрации соглашения нужно подготовить комплект документов: заявление, соглашение об уступке, квитанцию об оплате государственной пошлины, согласие банка. Указанный пакет документов нужно подать на регистрацию в Федеральную регистрационную службу (ФРС) или Многофункциональный центр (МФЦ).
Чаще всего в ДДУ застройщик указывает, что сделки с правами требования по ДДУ должны с ним согласовываться или осуществляется застройщиком за плату. Например, под предлогом оказания каких-либо услуг в связи с заключением договора уступки. При этом по закону получать согласие не обязательно и отсутствие такого согласия не влияет на действительность сделки. Кроме того, застройщик не вправе навязывать свои услуги.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
У Вас будет обычный, довольно часто применяющийся договор цессии – право уступки требования. То есть гражданская жена уступает Вам свою долю в квартире. Так как вы не женаты официально, а, значит, не родственники, то уступка должны быть возмездной. Гражданская жена должна будет уплатить налог и подать декларацию в следующем за сделкой году.
Договор цессии заключается в простой письменной форме и регистрируется в Росреестре, но при этом Вы должны уведомить застройщика. О том, как это сделать, читайте в ваших ДДУ. За сделку застройщику Вы ничего не платите.
Отвечает эксперт компании «Азбука жилья» Антон Пайзанский:
Сначала нужно договориться с банком – право находится у него в залоге и согласие залогодержателя обязательно. После получения согласия нужно обратиться к застройщику с просьбой заключить дополнительное соглашение об изменении стороны в договоре. Застройщик, конечно, может отказаться, поскольку подготовка или проверка соглашения – лишняя нагрузка на юридический отдел, и они на этом не зарабатывают. Денег он тоже может захотеть и, поскольку он является стороной по договору, это его право. Но договор заключен, прошел регистрацию, объект оплачен в полном объеме. Так что то, что у Вас что-то изменилось, застройщика по большому счету волновать не должно.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Вы можете переоформить права на данную долю, сделав уступку прав по ДДУ. Данную уступку необходимо коррелировать с банком – требуется его согласие на перевод на Вас долга и обязательств в полном объеме, а также на переход права собственности. После этого необходимо обратиться к застройщику – возможно, что возникнут какие-то расходы с технической стороны.
Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:
Если обязательство по оплате перед застройщиком выполнены, пусть и с использованием кредитных средств, то его согласие не требуется. Переоформление прав по ДДУ, находящихся в залоге, возможно только с согласия кредитора. Соответственно, необходимо обращаться в банк и согласовывать разрешение на проведение данной сделки. Но, скорее всего, такое разрешение банк не даст.
Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:
Во-первых, нужно оформить согласие супруги нотариально. Во-вторых, Вам необходимо обратиться в банк, так как кредитный договор в Вашей ситуации нужно либо полностью переделывать, либо заключать дополнительное соглашение (все зависит от юристов банка). Затем о внесенных изменениях нужно сообщить застройщику, получить его согласие (при необходимости) и зарегистрировать дополнения к ДДУ в регистрационной палате. После регистрации изменений Вам необходимо поставить застройщика в известность о состоявшейся регистрации. Чинить препятствия и взимать дополнительную плату застройщик не имеет право, если это прямо не предусмотрено формой ДДУ, который Вы подписали.
Отвечает руководитель юридического блока цифрового агентства недвижимости «33 слона» (33slona.ru) Юлия Плетнева:
Ваша гражданская супруга вправе уступить Вам право требования на свою долю, согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом, поскольку квартира приобреталась за счет кредитных средств, то на заключение договора уступки необходимо получить предварительное согласие банка-залогодержателя (п.1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке»).
Также, согласно ст. 382 ГК РФ, Вы должны либо уведомить застройщика о заключенном договоре уступки прав требования либо получить его согласие на уступку (в зависимости от того, что указано по поводу уступки в ДДУ). Важно знать, что уступка подлежит государственной регистрации в органе регистрации прав. Размер госпошлины за госрегистрацию прав составляет 350 рублей (ст.333.33 п.п. 30 НК РФ).