– Как узнать, законно ли нулевой этаж был переведен в нежилое помещение (для того чтобы разместить там коммерческие организации)?

Отвечает управляющий партнер юридической компании «Энсо», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Для того чтобы понять, насколько объект коммерческого назначения соответствует целям, под которые Вы хотите его использовать, Вам необходимо обратиться к некоторой документации. Понадобятся кадастровый паспорт объекта, выписка из Росреестра, которые покажут назначение данного объекта. Как правило, такие документы выдаются в БТИ.

Чтобы понять, не было ли произведено каких-то махинаций в смене назначения объекта, необходимо копнуть глубже. Например, как правило, в домах, построенных после 2005–2008 годов, первый этаж априори сразу под коммерческую недвижимость. А вот в домах ранней постройки все этажи – с жилыми помещениями, для использования которых в иных целях необходимо сменить назначение земли. Если Вам необходимо убедиться, что землю перевели в иную категорию корректно, нужно получать информацию в органе исполнительной власти (как правило, это орган муниципалитета) – в Главархитектуре. Там Вы найдете историю данного объекта и сможете увидеть все промежуточные этапы, которые прошел собственник: есть ли необходимые согласования, проведена ли строительная экспертиза и т. д. Только обратившись в Главархитектуру, можно выяснить, действительно ли смена назначения объекта была проведена законно.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Говоря об общем имуществе многоквартирного дома, стоит отметить, что любое его использование, включая коммерческие цели, должно быть согласовано с собственниками. Только они имеют права на крыши, подвалы, общие холлы, лифтовые шахты и прочее. Однако подвалы действительно периодически используют в качестве коммерческих помещений, но через какое-то время они передаются обратно собственникам, потому что данные переводы проводятся незаконно. Поэтому желательно запросить информацию в Росреестре, чтобы узнать, кто является правообладателем данного помещения, а также доказать, что там есть общие коммуникации, поэтому данное имущество – собственность многоквартирного дома, которое не может являться коммерческим.

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Перевод жилого помещения, расположенного на первом этаже в многоквартирном доме, является законным, если государственный орган самоуправления, определяющий основания и осуществляющий процедуру перевода жилых помещений в нежилые (в Москве это Департамент городского имущества, в других регионах страны – организации при районных администрациях), осуществил перевод и сменил статус жилья с жилого на нежилое, согласно ст. 22, 23 Жилищного Кодекса РФ.

Условия для перевода помещения в нежилой фонд:

1. лицо, обратившееся за услугой перевода, является собственником жилого помещения;

2. помещение имеет отдельный вход и изолированно от помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям (лестничной площадки, входа в подъезд дома), или имеется техническая возможность оборудовать такой вход на том условии, что общее имущество собственников многоквартирного дома не будет затронуто;

3. в случаях, когда затрагивается общее имущество собственников многоквартирного дома (например, земельный участок под крыльцо); при оборудовании отдельного входа заявителем предоставляется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

4. в жилом помещении не должно быть зарегистрированных или проживающих без регистрации лиц;

5. жилое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (как в случае с залогом, рентой, арендой и т. д.);

6. жилое помещение переводится в нежилое не в целях использования для осуществления религиозной деятельности;

7. собственник представил проект переустройства (перепланировки) помещения, согласованный в Роспотребнадзоре, ГлавАПУ и Госпожнадзоре.

Если собственник помещения законно сменил статус помещения с жилого на нежилое, он должен располагать копиями всех перечисленных документов, и значит, эти документы могут быть предоставлены приобретателю для ознакомления.

После того как компетентный орган примет решение о переводе помещения в нежилой фонд, это решение направляется в Росреестр через электронные средства связи для внесения изменений в ЕГРН, после чего собственнику высылается выписка из ЕГРН, подтверждающая изменение статуса помещения.

Отвечает генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Для перевода жилого помещения в нежилое (в многоквартирном доме) должны быть соблюдены следующие условия: расположение на нулевом или первом этаже, возможность обустройства отдельного входа, отсутствие прописанных жильцов, арестов и обременений. Кроме того, владельцу помещения необходимо получить письменное согласие более чем от 50% собственников жилья в данном МКД, а также согласовать свои действия с Агентством архитектуры, Пожарной службой, Санитарно-эпидемической службой и Государственным комитетом по охране окружающей среды. Если все эти требования выполнены, перевод жилого помещения в нежилое будет признан законным.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Нулевой этаж дома явно никогда живым и не являлся, так как это цокольное помещение, то есть изначально не жилое, как подвалы и чердаки. Именно в нежилых помещениях могут располагаться коммерческие организации, если их деятельность соответствует разрешенному использованию для данных нежилых помещений. Согласованием и изменением разрешенного использования занимается администрация района.

Для того чтобы начать расследование, законно ли размещаются коммерческие организации в помещении, зайдите на сайт Росреестра и закажите подробную выписку из ЕГРН (единого государственного реестра прав на недвижимость): там будет написан правообладатель, статус помещения (жилое или нежилое) и разрешенное использование. Если помещение принадлежит частному лицу или посторонней организации, то они могут использовать его по своему усмотрению и сдавать в соответствии с назначением. Если помещение принадлежит государству, то арендой этого помещения занимается КУГИ, государственная организация. Тогда, если Вас что-то не устраивает, подайте туда жалобу. Если помещение принадлежит ТСЖ, то есть в том числе и Вам, то поинтересуйтесь там, на каких основаниях они его сдают. Для этого нужны решения собраний и т. д.

И если, на Ваш взгляд, разрешенное использование не соответствует тому, что Вы видите, пишите жалобу в администрацию и прокуратуру.

Отвечает партнер юридической компании LDD Дмитрий Горчаков:

Возможность перевода жилого помещения в нежилое регламентируют Жилищный кодекс РФ и другие градостроительные законодательные акты. Чтобы провести данную процедуру, собственник должен собрать необходимый пакет документов и подать его в соответствующий орган местного самоуправления. Например, в Москве это Мосжилинспекция. Эта же инстанция проверяет и законность данной процедуры и обязана предоставить ответ на запрос гражданина, на каком основании помещение используется как нежилое.

Если же у гражданина есть подозрение, что помещение было переведено в нежилое незаконно, то он может обратиться с заявлением в прокуратуру, которая должна будет провести по данному факту проверку. Что касается цокольного этажа и других нежилых помещений в многоквартирном доме, то, согласно ЖК РФ, такие помещения принадлежат жильцам дома на праве общей долевой собственности. Законодательно предусмотрена возможность выделения такого помещения из общего имущества дома, но делается это на основании согласия всех жильцов дома. Чтобы выяснить, законно ли была проведена данная процедура, нужно обратиться в Управление Росреестра и заказать выписку из ЕГРП на Ваш дом. Если в ходе проверки будут выявлены нарушения, то можно смело обращаться в суд.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

Для проверки законности перевода цокольного этажа в нежилое помещение, наличия необходимой документации, а также вопросов, связанных с перепланировкой и реконструкцией помещения подвала, необходимо обратиться с письменным заявлением в бюро технической инвентаризации (БТИ). БТИ делает справки и выписки, необходимые для получения информации и проверки объекта недвижимости перед заключением сделки. Справка из БТИ предоставляется при наличии:

1. паспорта собственника недвижимости;

2. свидетельства о праве собственности;

3. доверенности от собственника недвижимости, если оформлением справки занимается представитель.

Также необходимо определиться с формой справки. Это могут быть технические паспорта объектов, экспликация по формам 22 и 25, документы о состоянии недвижимого объекта, выписка из БТИ, выписка из технического паспорта и т. д.

При обращении в уполномоченный орган следует руководствоваться правилами, предусмотренными Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

У вас нет прав для размещения комментариев