– Могу ли я по доверенности купить недвижимость в России от имени иностранца, если он находится за границей на момент покупки? Какие нужны от него документы для совершения сделки?
Отвечает директор юридической компании ООО «Лапина Партнершип» Анастасия Лапина (г. Санк-Петербург):
Недвижимость в России могут покупать и иностранцы. Ограничений на этот счет нет. Пользоваться для этого помощью русскоязычных представителей по доверенности тоже не воспрещено. Единственное, к чему следует отнестись очень внимательно – к самой форме доверенности, если иностранец находится за границей.
В зависимости от того, гражданином какой страны является покупатель, имеются различные требования к форме доверенности. Это будет либо проставление апостиля (специального знака, который делает доверенность юридически действительной), либо простое оформление доверенности тем органом, который уполномочен на это государством, в котором выдается доверенность (обычно это нотариус). Выбор конкретной формы будет зависеть от того, есть ли у России договор о правовой помощи со страной, гражданином которой является покупатель. Например, если недвижимость приобретает гражданин Австрии, то апостиль будет нужен, поскольку договора о правовой помощи с Австрией у России нет (подробнее можно посмотреть в Гаагской Конвенции от 05.10.1961 года). Если же покупатель – гражданин, например, Кипра, то доверенность оформляется местным нотариусом (поскольку между Кипром и СССР в свое время было заключен Договор о правовой помощи, ратифицированный Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 января 1987 года N 6438-XI). Единственное требование – нотариально заверенный перевод, если доверенность выдается на другом языке. Также иногда случается и третий вариант, когда иностранный покупатель – гражданин страны, с которой Россия не участвует ни в Гаагской Конвенции, ни в договоре о правовой помощи (например, среди таких стран Непал). Для этих случаев процедура оформления доверенности еще сложнее и проходит несколько этапов, среди которых нотариус и местный МИД.
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
Совершить сделку с недвижимостью от имени покупателя по доверенности можно. Если продавец не будет возражать (об этом в конце). Иностранец может выдать нотариальную доверенность в стране, где он проживает. Если эта страна – член Гаагской конвенции, – также потребуется этот документ апостилировать. Если доверенность выдана на иностранном языке, нужен нотариально удостоверенный перевод в РФ. Кроме того, доверенность может быть выдана на двух языках, один из которых русский. В этом случае перевод не потребуется.
Стоит предусмотреть широкие полномочия для представителя. Он ведь должен заключить договор купли-продажи, произвести расчеты с продавцом, принять квартиру и подписать акт приема-передачи, подать заявление о государственной регистрации права собственности. Кроме того, новый владелец должен будет заключить договор с управляющей компанией, поставщиками коммунальных услуг и т.п. Соответственно, все это должно быть указано в доверенности.
Что касается цены покупки, указывать ее в доверенности необязательно. Обычно ограничиваются общей фразой о том, что поверенный может купить имущество по цене и на условиях по своему усмотрению.
Не всегда продавцы соглашаются на сделку, не видя покупателя. Ведь важно убедиться в том, кто твой контрагент, прежде всего – дееспособен ли он. Частично тревоги продавца может снять личный контакт по Skype или WhatsApp.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Виолетта Колосова:
Для того, чтобы иностранцу купить недвижимость в России, ему не обязательно выезжать из своей страны. Он может оформить доверенность на россиянина, заверить ее у местного нотариуса (иногда требуется апостиль на такой доверенности), либо оформить доверенность в российском консульстве. Если покупатель-иностранец проживает в стране, не входящей в состав Гаагской конвенции 1961 года, доверенность должна быть легализована в МИД России или в российском консульстве.
Для того, чтобы совершить сделку купли-продажи, иностранцу необходим его национальный паспорт, его копия с нотариально удостоверенным переводом, заверенное у нотариуса согласие супруга(и) на совершение сделки купли-продажи. Согласие следует перевести на русский язык и поставить на него апостиль.
Отвечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева:
Купить недвижимость в России по доверенности, в том числе от иностранца, конечно, возможно. При этом нужно учитывать, что доверенность должна содержать все необходимые полномочия для совершения и исполнения сделки, а также для государственной регистрации права собственности на приобретаемую недвижимость.
Доверенность, выданная за рубежом, обязательно должна быть легализована для действия на территории РФ путем консульской легализации либо проставления апостиля, переведена на русский язык дипломированным переводчиком, подпись которого должна быть удостоверена нотариально. После соблюдения данной процедуры представитель может осуществлять указанные в доверенности действия.
Если покупатель недвижимости состоит в браке, то, помимо доверенности, может потребоваться согласие его супруга (или супруги) на приобретение недвижимости (если сделка подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации), также легализованное для применения на территории РФ.
Отвечает сооснователь и заместитель генерального директора юридической компании URVISTA Светлана Петропольская:
Приобретение недвижимости от лица иностранного гражданина предусмотрено законодательством. Для этого данное лицо должно уполномочить вас соответствующей доверенностью. Данная доверенность должна быть удостоверена либо нотариусом на территории Российской Федерации, либо консульским отделом посольства Российской Федерации за рубежом. В тексте доверенности должны содержаться все необходимые полномочия. Рекомендуем во избежание технических накладок предварительно запросить образец текста доверенности у юристов, занимающихся регистрацией сделок с недвижимостью, ввиду большого количества процессуальных тонкостей.
Отвечает юрист Юлия Михайлова (г. Одинцово):
Да, вы можете так сделать, если соответствующие полномочия прописаны в доверенности. От иностранца нужна сама доверенность, причем максимально подробная – на все действия, связанные с заключением договора купли-продажи и регистрацией недвижимости на его имя. В некоторых случаях доверенность должна быть апостилирована.
Отвечает руководитель юридического отдела Sminex Сергей Давлетшин:
Нерезиденты часто используют практику покупки недвижимости через доверенное лицо. Обязательным условием в этом случае является заверение документов у нотариуса иностранным инвестором и его представителем.
Иностранец может оформить права на покупку и владение квартирой по доверенности. Если недвижимость приобретается от имени иностранного гражданина, то доверенность требует обязательной легализации, для стран-участниц Гаагской конвенции – проставления апостиля. Доверенность должна быть переведена на русский язык с обязательным удостоверением подписи переводчика у нотариуса. Она должна содержать полномочия на совершение всех действий с объектом недвижимости, включая покупку, регистрационные действия в государственных органах, подписание всех необходимых документов.
При оформлении сделки купли-продажи квартиры на территории РФ необходим нотариально заверенный перевод паспорта иностранца. Кроме того, обязательно должен быть составлен в письменной форме договор купли-продажи. Он не отличается по форме и содержанию от аналогичного договора, заключаемого гражданами России; составляется на русском языке и на дополнительно выбранном языке (при этом в случае возникновения спорных ситуаций главной остается русская версия). Сумма сделки обязательно указывается в рублях, хотя по факту расчет может происходить и в другой выбранной валюте по заранее оговоренному курсу.
Важно! Иностранные граждане могут купить недвижимость не везде. Есть специальный Указ, в котором перечислены приграничные регионы РФ и иные места, на территории которых иностранные граждане не могут приобретать жилье (Указ Президента РФ от 09.01.2011 N 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками»).
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Да, вы можете купить недвижимость в России таким образом. Особенность будет заключаться в том, что доверенность должна быть легальна и применима на территории РФ. Есть несколько способов составления данной доверенности: она может быть удостоверена на территории РФ либо на территории иностранного государства. Страны, которые приняли Гаагскую конвенцию, имеют право на упрощенную легализацию документов, благодаря чему иностранцы могут сделать в своем учреждении юстиции соответствующую отметку на нотариальной доверенности (проставляют апостиль). После этого документ пересылается на территорию РФ и через нотариуса делается перевод. Важно также доказать легальность источников поступления денежных средств.
создание сайта