– В собственности участок 6 соток садово-огородническое назначения. Бывший собственник построил дом и баню за пределами участка, таким образом, захвачено еще 4 сотки земли. Есть ли возможность узаконить землю и постройки?
Отвечает юрист Оксана Комарова (г. Истра):
Такая возможность есть, если 4 сотки «прихватили» за счет земель общего пользования СНТ и имеется положительное решение общего собрания членов СНТ о закреплении за вами дополнительных соток. Если излишние сотки были присоединены за счет земель Гослесфонда (достаточно много СНТ граничат с такими землями), неразграниченной собственности, то такой вопрос решается в судебном порядке и требует письменных доказательств, подтверждающих пользование земельным участком в увеличенных границах более 15 лет. Практика противоречивая.
Отвечает заместитель руководителя департамента продаж АО «Российский аукционный дом» Николай Яблоков:
Все зависит от того, на чьих землях стоит самострой. Если он за границей садоводства, то нужно обращаться к собственнику земель. Если это на территории населенного пункта – то в местную администрацию.
Если захваченная земля входит в территорию СНТ, то:
- Вам нужно выяснить, чей участок захвачен;
- необходимо уточнить, выделена ли вообще эта территория кому-либо. Если нет, то по земельному законодательству земли внутри границ СНТ находятся в общей долевой собственности всех членов СНТ (по крайней мере, СНТ имеет право получить такие земли в собственность бесплатно). То есть «захватчик» должен обратиться в правление СНТ с просьбой продать (передать бесплатно, продать по льготной цене) ему 400 кв. м земли из земель, находящихся в собственности СНТ. Решение должно принимать общее собрание.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:
Землю можно узаконить, если приобретать участок, расположенный под постройками, в собственность. Только после получения прав на участок возможно зарегистрировать право собственности на постройки. В противном случае собственник «захваченных 4 соток» может обратиться в суд с требованием о сносе самовольной постройки.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимость» Елена Мищенко:
Вам нужно обратиться в администрацию района. Назначение земли «садово-огородническая» не подразумевает каких-либо строений. Поэтому вам необходимо выяснить, какое назначение имеют эти 4 сотки, где построены дом и баня. Если данное назначение подразумевает подобное строительство, то администрация выдаст разрешение на присоединение земель. Правда, скорее всего, на возмездной основе. Если же окажется, что там строить нельзя, вас попросят все снести.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Такая возможность существует. Для этого надо связаться с местной администрацией. Если она продаст автору вопроса по рыночной или кадастровой стоимости эти четыре сотки, то вопрос будет решен. Иных способов, кроме купли-продажи, быть не может.
Однако если эта земля граничит с участками других членов СНТ, то надо иметь в виду, что они тоже имеют право на его покупку. Поэтому перед переговорами с администрацией следует заручиться письменным отказом каждого из них от покупки либо подготовить вариант раздела участка с учетом интересов всех заинтересованных лиц.
Теоретически можно рассмотреть еще одну возможность. ГК РФ позволяет человеку, не являющемуся собственником недвижимого имущества, но открыто владеющему им как своим собственным более 15 лет подряд (ст. 234, «Приобретательная давность»), заявить на него права и на основании решения суда стать собственником. Условия – отсутствие в этот период претензий от предыдущих собственников и способность претендента доказать факт использования объекта в течение 15 лет и надлежащего ухода за ним. Претендент на право собственности может добавить к сроку, в течение которого он пользуется имуществом, срок пользования им того лица, чьим правопреемником он является. Тем не менее, выкуп у администрации – более предсказуемый процесс.
Отвечает заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-Юре» Никита Филиппов:
Для начала следует отметить, что с 01.01.2019 г. вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», согласно которому может быть только два типа земель: садовые и огородные. На первых построить жилой дом и прописаться в нем можно, а на вторых – нет (ст. 3 ФЗ № 217). Следовательно, получить право собственности на недвижимое имущество возможно только на садовом земельном участке.
В целях узаконивания построек на земельном участке вам необходимо приобрести право собственности на него, в ином случае это грозит обращением собственника данного участка в суд с требованием о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок (ст. 60, 62 ЗК РФ). Ко всему прочему, такие постройки являются самовольным занятием земельного участка, что влечет наложение административной ответственности в виде штрафа (ст. 7.1 КоАП РФ). Таким образом, узаконить землю и постройки можно только в случае, если Ваш земельный участок принадлежит к садовому виду землепользования, и Вы приобретаете право собственности на данный участок с домом и баней. При этом до строительства указанных объектов необходимо соблюдение уведомительного порядка органов исполнительной власти субъекта РФ или органов местного самоуправления, с обязательным приложением всех необходимых документов в целях выдачи разрешения на строительство (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).
создание сайта